Hollanda Satılık Daire

Hollanda'da satılık daire araştıranların çoğu vergi oranlarını sorarak başlıyor. Oysa yatırım amaçlı bir alımda kararı belirleyen soru daha baştadır: bu konutu kiraya verebilecek misiniz? Hollanda'da bu, belediyenin iznine bağlı olabilir ve eşikler şehirden şehre ciddi biçimde değişiyor.

Yukarıdaki kartlarda yayında olan projeleri görüyorsunuz. Bu sayfa onları tek tek tanıtmak yerine, ülkeyi ve şehirleri nasıl okumanız gerektiğini, proje seçerken hangi belgelere bakacağınızı ve kimin için uygun olduğunu anlatıyor.

Önce Kiraya Verme İzni

Hollanda'da belediyeler, belirli değer eşiğinin altındaki mevcut konutlar için kiraya verme izni zorunluluğu getirebiliyor. Düzenlemenin amacı ikinci el konut stoğunun yatırım amaçlı alınıp kiraya verilmesini sınırlamak. Tek bir ulusal eşik yok; her belediye kendi yönetmeliğini çıkarıyor.

Eşiklerin ne kadar farklı olabildiğini görmek için iki uca bakmak yeterli: Amsterdam'ın 2024 yönetmeliğinde WOZ değeri 641.000 euroya kadar olan konutlar kapsamdayken, bazı belediyelerde eşik 300.000 euronun altına inebiliyor. Ayrıntılı tabloyu ve yeni inşaattaki farklı kuralı Hollanda gayrimenkul alım rehberimizde ele aldık.

Şehirler Nasıl Ayrışıyor

Hollanda küçük bir ülke ama konut pazarı tek parça değil. Yeni arzın yoğunlaştığı şehirler birbirinden ürün, fiyat seviyesi ve belediye kuralı açısından ayrışıyor.

• Amsterdam. En yüksek fiyat seviyesi ve en geniş kapsamlı kiraya verme izni eşiği. Yeni arz ağırlıklı olarak IJburg, Zuidas, Amstel III ve kuzey yakası gibi gelişme alanlarında. Yatırım amaçlı alımda izin kontrolü en kritik olan şehir.
• Rotterdam. Liman kimliğiyle gelişen, mimari olarak daha yeni bir stoğa sahip şehir. Wilhelminapier gibi su kenarı alanlarda kule tipi konut arzı belirgin. Metrekare seviyesi tipik olarak Amsterdam'ın altında.
• Utrecht. Ülkenin coğrafi merkezi ve ulaşım düğümü. Şehir ölçeği daha küçük, yeni gelişme ağırlıklı olarak istasyon çevresinde yoğunlaşıyor.
• Lahey ve çevre şehirler. Yönetim merkezi kimliği ve deniz kıyısı yakınlığı farklı bir talep profili üretiyor. Eşikler ve kurallar her belediyede ayrı.
• Çevre belediyeler. Büyük şehirlerin çevresinde eşikler düşük olabiliyor; bu izin gerekliliğini azaltır ama kira talebini de değiştirir.

Bu ayrımın pratik sonucu önemli: Hollanda'da şehir seçimi yalnız fiyat meselesi değil, hangi belediye kuralına tabi olacağınız meselesi. Aynı bütçeyle iki şehirde alınan iki daire, kiraya verme açısından tamamen farklı bir hukuki durumda olabilir.

Proje Seçerken Hangi Belgelere Bakmalı

Hollanda'da proje seçimi, belediye kuralı ile bina belgesi arasında iki ayaklı yürür. Sıra şu şekilde kurulmalı.

1. Belediye kuralını öğreninKonutun bulunduğu belediyede kiraya verme izni gerekip gerekmediğini ve eşiğin ne olduğunu kontrol ettirin. Bu, diğer tüm soruların önüne geçer.
2. Yeni inşaatta kendi oturma zorunluluğunu sorunYeni projelerde konutu belirli süre kendinizin kullanması şartı bulunabilir; süreler beş yıla kadar görülebiliyor.
3. Hangi vergi oranına girdiğinizi netleştirinKendi oturacağınız konutta yüzde 2, ana ikametgah olmayan konutta yüzde 8. Bu fark bedelin üzerine binen ciddi bir tutar.
4. Enerji etiketini ve yalıtımı isteyinEtiketin sınıfı ve tarihi, ısıtma sistemi ve yalıtım durumu işletme maliyetini belirler.
5. Ortak alan yönetimini inceleyinApartman tipi konutlarda bakım fonunun varlığını, son büyük onarımları ve planlı bir enerji yenilemesi olup olmadığını sorun.
6. Teslim takvimini okutunProje aşamasındaysa teslim tarihi, gecikme halinde doğan haklar ve malzeme değişikliği yetkisi sözleşmede aranmalıdır.
7. Ön sözleşmenin tescilini konuşunZorunlu değildir ama tavsiye edilir; satıcının borç riski varsa alıcıyı güçlendirir.

Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil

Getiri konusunda açık olalım: bu sayfada Hollanda için bir kira getirisi oranı yayınlamıyoruz. Getiri şehre, belediye kuralına, enerji durumuna ve yönetim maliyetine göre değişir; üstelik kiraya verme izni alınamadığı bir durumda getiri hesabı anlamını yitirir. Geçmiş dönem verisi gelecek için taahhüt oluşturmaz.

Yeni Proje ile Mevcut Stok Arasındaki Seçim

Hollanda'da bu seçim yalnız fiyat ve durum meselesi değil. İki ürün farklı belediye kurallarına tabi olduğu için kiraya verme planınız açısından sonuçları da farklı.

Buradan çıkan sonuç net: kiraya verme planınız varsa iki tarafta da ayrı bir engel çıkabilir. Yeni inşaatta kendi oturma zorunluluğu, ikinci elde satın alma koruması. Hangi yolu seçerseniz seçin, bu kontrolü sözleşmeden önce yapmanız gerekir.

Uzaktan Alım Yapıyorsanız

Türkiye'den Hollanda'ya alım yapanların önemli bölümü süreci uzaktan yürütüyor. Noter merkezli bir düzende bu mümkün, ama birkaç noktayı baştan kurmak gerekiyor.

• Kimlik ve fon kaynağı belgeleri. Noterler kaynak kontrolü yapar. Belgeleri baştan hazırlamak süreci belirgin biçimde kısaltır.
• Vekalet kapsamı. İmza ve işlem için vekalet gerekiyorsa kapsamının yeterli olduğunu noterinize teyit ettirin.
• Cayma süresini planlayın. Üç gün kısa görünür; sözleşmenin danışmanınıza ulaşması ve okunması bu pencereye sığmalı. İmza tarihini buna göre ayarlayın.
• Euro transferi. Transferin maliyeti ve zamanlaması noter nezdindeki ödeme gününe uygun olmalıdır.
• Yerinde görme. Mümkünse konutu ve çevresini yerinde görün. Görmeden alıyorsanız yapı teknik incelemesi daha da önemli hale gelir.

Süreç Özeti

Sıra şöyle işler: fiyatta anlaşma, satış sözleşmesinin iki tarafça imzalanması, imzadan sonra üç günlük cayma süresi, anahtar teslimi öncesinde konutun incelenmesi, bedelin noter kanalıyla ödenmesi ve devir aktının imzalanması, noterin aktı tescile sunması ve aktın kamuya açık sicile girmesi.

Masraf tarafında bilinmesi gereken kalemler şunlar:

• Devir vergisi. Bu vergi notere ödenir; devir işlemi noter üzerinden yürüdüğü için ödeme de o kanaldan yapılır.
• Noter ücreti. Devir aktının düzenlenmesi ve tescile sunulması noterin işidir, ücreti de buna bağlı doğar.
• Tapu ve kadastro tescil ücreti. Aktın kamuya açık sicile işlenmesi için ödenen kalem.
• Yapı teknik incelemesi. İsteğe bağlıdır ancak ikinci el bir konutta atlanmaması gereken bir adımdır.
• Aracılık hizmeti. Alıcı tarafında bir aracıyla çalışıyorsanız bu da ayrı bir kalem olarak gelir.
• Belediye izni başvurusu. Konut için izin gerekiyorsa başvuru sürecinin kendisi de bütçelenmelidir.
• Transfer maliyeti ve kur hareketi. Bedel euro, geliriniz Türk lirası ise bu iki kalem hesaba girer.

Bu listeyi tek bir tabloda toplamadan yapılan karşılaştırma yalnız satış bedellerini karşılaştırmaktan ibaret kalır.

Türkiye'den gelen alıcıyı en çok şaşırtan unsur üç günlük cayma hakkı. Bu süre kısa görünse de sözleşmeyi danışmanınıza okutmak için yeterlidir ve gerekçe göstermeden kullanılabilir. Satıcıyla daha uzun bir süre kararlaştırılabilir, daha kısa kararlaştırılamaz.

Çiğdem Emlak'ın Bu Süreçteki Rolü

Açık olalım: Çiğdem Emlak 1992'den beri Zeytinburnu ve Fatih'te çalışan bir danışmanlık ofisi. Hollanda'daki geliştiricilerle resmi bir satış ortaklığımız bulunduğu yönünde bir iddiamız yok ve olmayan bir yetkiyi iddia etmeyiz.

Rolümüz şu: bu projeler hakkında kamuya açık ve resmi kaynaklara dayanan bilgiyi derlemek, hangi soruları sormanız gerektiğini önünüze koymak ve süreçte yönlendirme sağlamak. Satış koşulları, fiyat ve ödeme planı geliştiricinin kendi kayıtlarındadır. Hollanda'da ayrıca bir özellik var: işlem noter üzerinden yürüdüğü için hukuki altyapı kayıtlı ve izlenebilir; buna karşılık belediye kuralının araştırılması sizin ve danışmanınızın işidir.