The İstanbul Residence, Zeytinburnu'da iki bloklu, yüksek katlı bir rezidans projesi. Geniş araziye yayılan çok bloklu sitelerden farklı olarak burada kurgu dikey: ortak alanlar bina içinde çözülmüş, daire sayısı sınırlı tutulmuş.
Bu sayfayı hazırlarken projeye dair kamuya açık kayıtları karşılaştırdık. Önemli bir karışıklık tespit ettik ve bunu gizlemek yerine ilk bölümde açıkça yazıyoruz. 1992'den beri Zeytinburnu'nda çalışan bir ofis olarak işimiz, projeyi süslemek değil, hangi bilginin doğrulandığını hangisinin doğrulanmadığını önünüze koymak.
Projenin Künyesi ve Yapısı
Kamuya açık proje kayıtlarında birbirini destekleyen bilgiler şöyle.
- İlçe
- Zeytinburnu, İstanbul
- Yapı
- Zemin + 18 katlı iki blok
- Konut sayısı
- 351 (kayıtlara göre)
- Proje alanı
- yaklaşık 8 dönüm
- Yapımcı
- YDA Grup ve Kuruluş İnşaat
- Teslim
- 2015'in son çeyreği (kayıtlara göre)
- Durum
- Teslim edilmiş, oturuma açık
Bu rakamları yorumlayalım. İki blok ve 351 konut, bölgedeki büyük ölçekli yerleşimlerle karşılaştırıldığında görece küçük bir topluluk demek. Bunun pratik karşılığı şu: yönetim kararları daha hızlı alınır, komşu profili daha kolay tanınır, buna karşılık ortak alan maliyeti daha az kişiye bölünür. Çok büyük sitelerde ekonomik hale gelen bazı olanaklar, bu ölçekte aidat üzerinde daha fazla hissedilir.
Zemin artı 18 kat, projeyi yüksek yapı sınıfına koyuyor. Üst katlarda manzara açıklığı belirgin şekilde artar; buna karşılık asansör düzeni, yangın tahliye planı ve üst katlarda su basıncı gibi başlıklar yatay sitelerdekinden farklı değerlendirilmelidir. Projenin teslim edilmiş ve oturuma açık olduğunu hem kayıtlardan hem de ikinci el ilanların dolaşımda olmasından biliyoruz.
Hangi Mahallede: Dikkat Edilmesi Gereken Bir Karışıklık
Zeytinburnu'nda adları birbirine çok benzeyen iki ayrı konut projesi bulunuyor ve ilan sitelerinde sık sık birbirine karıştırılıyorlar. İlan başlığında geçen isme bakarak karar vermeyin.
Kamuya açık kayıtlarda bu projenin bulunduğu mahalle için farklı adlar geçiyor. Doğrulanmış tek bir mahalle adı veremediğimiz için bu sayfada mahalle adı yazmıyoruz ve mesafe ölçümü paylaşmıyoruz. İlgilendiğiniz daire için adresi tapu kaydı üzerinden teyit edin; biz de randevu öncesinde bu kontrolü sizin adınıza yapıyoruz.
Bu uyarı küçük bir ayrıntı gibi görünebilir ama değil. Mahalle adı tapuyu, emlak vergisi kaydını, okul kayıt bölgesini ve ileride satış sırasında alıcının yapacağı emsal karşılaştırmasını doğrudan etkiler. Yanlış mahalle varsayımıyla yapılan fiyat karşılaştırması da yanıltıcı sonuç verir.
Bölgedeki mahalle bazlı fiyat ve yaşam analizlerimizi ayrı sayfalarda topladık: ilçenin on üç mahallesini yan yana koyan tablo için Zeytinburnu satılık daire rehberimize, hipodrom çevresindeki mahallenin kendi dinamikleri için Veliefendi satılık daire sayfamıza bakabilirsiniz.
İki Bloklu Bir Rezidansta Yaşamak
Bu projenin bölgedeki diğer yüksek yapılardan ayrıldığı nokta ölçeği. İki blok ve 351 konut, sekiz dönümlük bir alana oturuyor. Bu üç rakamı birlikte okuduğunuzda ortaya çıkan tablo, karar verirken en çok işinize yarayacak olan şey.
Önce yönetim tarafı. 351 bağımsız bölüm, kat malikleri kurulunun toplanabildiği, kararların kişisel tanışıklıkla alınabildiği bir ölçek. Binlerce daireli yerleşimlerde bu süreç profesyonel yönetim şirketine devredilir ve sakin, karar mekanizmasının dışında kalır. Burada tersi geçerli: söz hakkınız daha fazladır, ama sorumluluk ve katılım beklentisi de öyle.
Sonra aidat matematiği. Ortak alan giderleri sabit bir maliyet kalemidir ve daha az daireye bölünür. Jeneratör bakımı, asansör sözleşmesi, güvenlik vardiyası ve bina sigortası gibi kalemler, daire sayısı azaldıkça kişi başına daha yüksek düşer. Bu projede aidatın bölgedeki dev yerleşimlerle aynı seviyede olmasını beklemeyin; ölçek farkı bu kalemde doğrudan hissedilir.
Üçüncüsü ortak alan beklentisi. Burada bina içinde otel işletmesi yok, dolayısıyla resepsiyon hizmeti, restoran veya spa gibi otel kaynaklı olanaklar da yok. Ortak alan kurgusu klasik rezidans standardında kalır. Bu, otel entegre yapılarda karşılaşılan karmaşık gider paylaşımı sorununun da burada bulunmadığı anlamına gelir: aidat kalemleri daha sade ve takibi daha kolaydır.
On bir yıllık bir yapıda ne değişir
Kayıtlara göre teslim 2015'in son çeyreğinde gerçekleşti. Yani 2026 itibarıyla yapı yaklaşık on bir yaşında. Bu, alıcı açısından hem avantaj hem de ayrı bir inceleme başlığı demek.
Avantaj tarafı şeffaflık: proje artık bir render değil, yaşayan bir bina. Ortak alanların nasıl kullanıldığı, yönetimin işleyip işlemediği, komşuluk dokusunun ne olduğu yerinde görülebilir. Sıfır projede satış ofisinde anlatılan her şey vaattir; burada gerçeğini görürsünüz. İkinci el piyasası da oturmuş durumdadır, emsal bulmak kolaydır.
Diğer tarafta, on yılı geçmiş bir yapıda cephe kaplaması, çatı yalıtımı, asansör modernizasyonu ve ana tesisat hatları gündeme gelmeye başlar. Bunlar büyük bakım kalemleridir ve kat malikleri kurulu kararıyla ek ödeme olarak yansıyabilir. Satın almadan önce son yılların kurul kararlarını okuyun, planlanmış bir büyük bakım olup olmadığını öğrenin.
Satın Alma ve Kiralama Öncesi Bu Projeye Özgü Kontroller
Yüksek yapılarda geçerli genel kontrol listesini burada tekrarlamıyoruz. Aşağıdakiler, özellikle bu projenin durumu nedeniyle öne çıkan başlıklar.
- Adresi tapudan doğrulayın. Yukarıdaki isim karışıklığı nedeniyle, ilgilendiğiniz dairenin hangi projede ve hangi mahallede olduğunu ilan metninden değil tapu kaydından teyit edin. Emsal karşılaştırmasını da doğru projeye göre yapın.
- Hangi blokta olduğunu sorun. İki bloklu bir yapıda bloklar arası cephe ve manzara farkı belirleyicidir. Aynı kattaki iki daire, bloğa göre tamamen farklı bir görüş açısına sahip olabilir.
- Aidatı ölçeğe göre değerlendirin. Güncel tutarı ve son bir yıldaki değişimi isteyin. Daire sayısının sınırlı olması nedeniyle bu kalemin bölgedeki büyük sitelerden farklı davranacağını hesaba katın.
- Yönetim planını ve kurul kararlarını okuyun. Küçük toplulukta alınmış kararlar doğrudan sizi bağlar. Son yıllardaki kurul kararlarını ve varsa planlanan büyük bakım giderlerini öğrenin.
- Kiracıysanız aidatın kime ait olduğunu sözleşmeye yazdırın. Rezidans tipi yapılarda bu kalem kira bedelinin yanında ciddi bir fark yaratır.
- Binanın yaşını ve bakım geçmişini sorun. Teslim üzerinden yıllar geçmiş bir yapıda cephe, çatı, asansör ve tesisat yenileme planları aidatı etkileyecek başlıklardır.
Portföy Durumumuz
Bu projeye ait elimizde bulunan ilanlar sayfanın alt bölümünde listelenir; liste boşsa o an aktif ilanımız yok demektir. Gövdede fiyat yazmıyoruz, çünkü portföy her değiştiğinde metindeki rakam yanlışa döner.
Aradığınız daire listede yoksa tercihlerinizi bize bırakabilirsiniz. İlçe genelindeki kiralık seçenekleri Zeytinburnu kiralık sayfamızda, tüm güncel portföyü ilan listemizde görebilirsiniz. Bu projede daireniz varsa ve değerlendirmek istiyorsanız Kazlıçeşme şubemize ulaşın; adres ve tapu kontrolünü de süreç başında birlikte yapıyoruz.
Künye bilgileri Ekim 2026 tarihiyle kamuya açık proje kayıtlarından derlenmiştir; konut sayısında kayıtlar arasında küçük farklar bulunduğu için en yaygın verilen değer tercih edilmiştir. Mahalle adı ve mesafe ölçümü, kayıtlar birbiriyle çeliştiği için bilinçli olarak bu sayfaya alınmamıştır. Sayfada fiyat yer almaz; güncel rakamlar aşağıdaki ilan listesindedir.
