Londra'da satılık daire araştırırken karşılaşacağınız ilk gerçek, Dubai'dekinin tam tersi. Orada soru "hangi bölgede yabancı alabilir" idi; burada vatandaşlık ya da ikamet kısıtı yok. Londra'da asıl soru şu: tam olarak ne satın alıyorsunuz ve hangi vergi rejimine giriyorsunuz?
Yukarıdaki kartlarda yayında olan projeleri görüyorsunuz. Bu sayfanın işi onları tek tek tanıtmak değil; şehrin nasıl ayrıştığını, proje seçerken hangi belgelere bakmanız gerektiğini ve kimin için uygun olduğunu önünüze koymak. Her projenin kendi sayfasında konum, konut tipleri ve geliştirici bilgileri ayrıca yer alıyor.
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Londra'da alım, bir solicitor ya da licensed conveyancer olmadan pratikte yürütülemez ve bu kişinin size bağlı olması gerekir. Güncel vergi oranlarını canlı gov.uk sayfalarından teyit edin.
İki Konu Her Şeyden Önce Gelir
Londra'da bölge seçimine geçmeden önce çözülmesi gereken iki başlık var. Bunlar çözülmeden yapılan bölge karşılaştırması eksik kalır.
- Yabancı kısıtı
- Vatandaşlık ya da ikamet şartı yok
- Mukim olmayan alıcı
- Yüzde 2 ek damga vergisi
- Mukimlik ölçütü
- Alım öncesi 12 ayda en az 183 gün
- Hak türü
- Freehold mülkiyet ya da leasehold süreli hak
- Tescil
- HM Land Registry
- Kaynak tarihi
- Kasım 2026 itibarıyla gov.uk yayınları
Birincisi vergi. gov.uk'e göre satın alma öncesindeki 12 ay içinde Birleşik Krallık'ta en az 183 gün bulunmadıysanız mukim sayılmazsınız ve alımınıza yüzde 2 ek damga vergisi uygulanır. Bu ek, diğer tüm konut oranlarının üzerine biner. İkincisi hak türü: Londra'daki daire stoğunun önemli bölümü leaseholdtur, yani mülkiyet değil belirli yıl sayısı için oturma hakkıdır. İkisinin de ayrıntısını Londra gayrimenkul alım rehberimizde dayanaklarıyla ele aldık.
Londra Nasıl Ayrışıyor
Londra'yı tek bir pazar saymak mümkün değil. Yeni konut arzının yoğunlaştığı alanlar ile yerleşik merkez semtler birbirinden hem ürün hem fiyat olarak belirgin biçimde ayrışıyor.
- Nehir güneyindeki yenileme alanları. Nine Elms, Battersea ve Vauxhall hattı son on yılın en yoğun yeni konut arzını üretti. Burada ürün ağırlıklı olarak yeni kule tipi daire; çevre ise hâlâ oluşmakta.
- Doğu iş merkezi. Canary Wharf ve Docklands hattı ofis merkezli gelişti, konut arzı sonradan eklendi. Ulaşım güçlü, hafta sonu yoğunluğu hafta içinden belirgin biçimde düşük.
- Merkez yerleşik semtler. Chelsea, Kensington ve Westminster yerleşik, düşük yeni arzlı ve yüksek fiyat bandında. Ürün ağırlıklı olarak mevcut stok; yeni proje sayısı sınırlı.
- Kuzey ve iç halka. Islington, Shoreditch ve King's Cross hattı yerleşik semt dokusu ile yeni projeyi bir arada barındırıyor. Merkeze erişim güçlü, ölçek daha küçük.
- Nehir doğu hattı. Greenwich Peninsula, Woolwich ve Stratford tarafı büyük ölçekli planlı yerleşimlere açık. Merkeze mesafe artar, metrekare başına giriş bütçesi düşer.
- Batı yenileme alanları. White City, Brent Cross ve Wembley Park hattı eski sanayi ve etkinlik alanlarının dönüşümüyle oluştu. Çevre yeni, yerleşiklik derecesi bölgeye göre değişir.
Bu ayrım bir sıralama değil. Yerleşik bir merkez semtte eski bir daire ile nehir güneyinde yeni bir kule dairesi farklı ürünlerdir ve farklı ihtiyaçlara karşılık gelirler. Yanlış olan, hak türünü ve vergi durumunu netleştirmeden bölge karşılaştırmasına başlamaktır.
Proje Seçerken Hangi Belgelere Bakmalı
Londra'da proje seçimi, pazarlama materyalinden çok belge üzerinden yürür. Aşağıdaki sıra, sorulması gereken soruların önem sırasıdır.
- Hak türü nedirFreehold mu leasehold mu? Leasehold ise kalan yıl sayısı kaç? Bu, değerin ve finansmanın doğrudan belirleyicisidir.
- Hizmet bedeli ne kadar ve nasıl artıyorSon yıllardaki tutarları ve artış seyrini yazılı isteyin. Bu kalem aylık bütçenizin kalıcı parçasıdır.
- Arazi kirası hükmü ne diyorYeni leaseholdlarda simgesel bir bedel öngörülüyor, ancak eski sözleşmelerde artan hükümler bulunabilir. Sözleşmeyi okutun.
- Büyük onarım fonu var mıCephe, çatı ve asansör gibi kalemler için fon bulunup bulunmadığını ve beklenen ek katkıları sorun.
- Proje aşamasındaysa ödemem nerede tutulacakKapora ve ara ödemelerin hangi hesapta, kimin kontrolünde tutulduğunu yazılı öğrenin.
- Teslim tarihi nasıl tanımlanmışKesin tarih, aralık ya da bildirime bağlı mekanizma: üçü farklı sonuç doğurur. Gecikme halinde doğan haklar sözleşmede olmalıdır.
- Yapı güvencesi kapsamı neYeni yapılarda kusurlara karşı güvence belgesinin varlığını, kapsamını ve süresini sorun.
Kimler İçin Uygun, Kimler İçin Değil
Değerlendirilebilir
- Leasehold kavramını anlamış ve kalan süreyi inceletecek alıcı
- Yüzde 2 ek damga vergisini bütçesine yazan alıcı
- Sterlin kur riskini kabul eden alıcı
- Bağımsız avukatla çalışacak alıcı
- Uzun vadeli planı ya da kendi kullanımı olan alıcı
- Londra'ya taşınma planı olan ve ek verginin iadesini değerlendirecek alıcı
Uygun değil
- Kısa vadede alıp satmayı planlayan alıcı
- Sabit ve taahhüt edilmiş bir kira geliri bekleyen alıcı
- Leasehold süresini sormadan ilerleyecek alıcı
- Avukat ve araştırma masrafından tasarruf etmek isteyen alıcı
- Hizmet bedelini bütçesine katmayan alıcı
- Tek birikimini tek bir birime yatıracak alıcı
Getiri konusunda açık olalım: bu sayfada Londra için bir kira getirisi oranı yayınlamıyoruz. Getiri bölgeye, hak türüne, hizmet bedeline, boş kalma süresine ve yönetim maliyetine göre değişir; geçmiş dönem verisi gelecek için taahhüt oluşturmaz. Bölge ortalaması arıyorsanız bağımsız ve tarihli bir resmi seriyi esas almanızı öneriyoruz.
Yeni Proje ile Mevcut Stok Arasındaki Seçim
Londra'da bu seçim, bölge seçiminden daha belirleyici olabiliyor. Çünkü iki ürün yalnız fiyat olarak değil, hangi riski taşıdığınız açısından da farklı.
Yeni proje
- Leasehold süresi uzun başlar, bu finansmanı kolaylaştırır
- Yapı güvencesi belgesi bulunabilir; kapsamını ve süresini sorun
- Hizmet bedeli ilk yıllarda tahmini verilir, sonradan oturur
- Proje aşamasındaysa teslim takvimi riski taşır
- Ortak alan teslimi konut tesliminden sonra tamamlanabilir
Mevcut stok
- Gördüğünüz şeyi satın alırsınız, teslim gecikmesi riski çok daha azdır
- Hizmet bedelinin gerçek geçmişi vardır, isteyip inceleyebilirsiniz
- Leasehold süresi tükenmiş olabilir; kalan yıl kritik önemdedir
- Yapı yaşına bağlı bakım ve büyük onarım riski taşır
- Yapı inceleme raporu burada daha güçlü biçimde önerilir
Buradan çıkan pratik sonuç şu: yeni projede risk gelecekte, mevcut stokta risk geçmişte durur. Yeni projede sözleşme hükümlerini, mevcut stokta bina geçmişini ve kalan lease süresini inceletmeniz gerekir. İki durumda da inceleyecek kişi size bağlı avukatınızdır.
Uzaktan Alım Yapıyorsanız
Türkiye'den Londra'ya alım yapanların önemli bölümü süreci uzaktan yürütüyor. Bu mümkün, ama birkaç noktayı baştan kurmak gerekiyor.
- Kimlik ve fon kaynağı belgeleri. Avukatlar kimlik ve fonun kaynağı kontrolü yapar. Bu belgeleri baştan hazırlamak süreci haftalarca kısaltır.
- Vekalet düzeni. İmza ve işlem için vekalet gerekiyorsa kapsamının yeterli olduğunu avukatınıza teyit ettirin.
- Para transferi planı. Sterlin transferinin maliyeti ve zamanlaması tamamlanma günüyle uyumlu olmalıdır. Gecikmiş transfer sözleşmeyi ihlal edebilir.
- Yerinde görme. Mümkünse birimi ve çevresini yerinde görün. Görmeden alıyorsanız bağımsız bir yapı inceleme raporu daha da önemli hale gelir.
- Yönetim hizmeti. Kiraya verecekseniz bina ve kiracı yönetimini kimin yürüteceğini alım öncesinde çözün.
Süreç Özeti
Sıra şu dokuz aşamadan geçer; her birinin ne anlama geldiğini rehberde adım adım açıkladık:
Burada Türkiye'den gelen alıcıyı en çok şaşırtan adım sözleşmelerin değişimi. O ana kadar taraflar hukuken bağlı değildir; o andan sonra bağlanır ve vazgeçmek maliyetli hale gelir. Bu yüzden tüm araştırmaların ve leasehold incelemesinin değişimden önce tamamlanması gerekir.
İkinci dikkat noktası masraf tarafında. Satış bedelinin yanında doğan kalemler şunlar:
- Damga vergisi. Oranı konutun bedeline ve alıcının durumuna göre değişir; güncel değer için rehberdeki uyarıyı okuyun.
- Avukat ücreti. İşlem avukat üzerinden yürüdüğü için bu kalem zorunlu sayılmalı, seçenek olarak görülmemeli.
- Tapu ve imar araştırma ücretleri. Avukatın yürüttüğü araştırmaların her biri ayrı ayrı ücretlendirilir.
- Yapı inceleme raporu. İsteğe bağlıdır ancak eski yapı stokunun yoğun olduğu bir pazarda atlanmaması gerekir.
- Tescil ücreti. Mülkiyetin sicile işlenmesi için ödenen kalem.
- Leasehold ise süregelen kalemler. Hizmet bedeli, arazi kirası ve varsa büyük onarım fonu katkısı bir kerelik değil, her yıl tekrar eden yükümlülüklerdir.
Bu listeyi tek bir tabloda toplamadan yapılan karşılaştırma, yalnız satış bedellerini karşılaştırmaktan ibaret kalır ve yanlış sonuç verir.
Adımların tamamını, vergi tablosuyla ve masraf kalemleriyle birlikte Londra gayrimenkul alım rehberimizde ele aldık. Rehber ayrıca mukim olmayan alıcıya uygulanan ek verginin hangi koşulda iade edilebileceğini anlatıyor.
Çiğdem Emlak'ın Bu Süreçteki Rolü
Açık konuşalım. Çiğdem Emlak 1992'den beri Zeytinburnu ve Fatih'te çalışan bir danışmanlık ofisi; Londra'daki geliştiricilerle resmi bir satış ortaklığımız bulunduğu yönünde bir iddiamız yok ve olmayan bir yetkiyi iddia etmeyiz.
Rolümüz şu: bu projeler hakkında kamuya açık ve resmi kaynaklara dayanan bilgiyi derlemek, hangi soruları sormanız gerektiğini önünüze koymak ve süreçte yönlendirme sağlamak. Satış koşulları, fiyat ve ödeme planı geliştiricinin kendi kayıtlarındadır; hukuki değerlendirmeyi size bağlı bir solicitor ya da conveyancer yapar. Londra'da bu ayrım Türkiye'dekinden daha keskindir, çünkü süreç zaten avukat üzerinden yürür.
Belirli bir bölge ya da proje hakkında konuşmak isterseniz bize ulaşabilirsiniz. Kurucumuz ve danışmanımız Cemil Ertunç'un profiline danışman sayfasından bakabilirsiniz. Türkiye tarafındaki portföyümüz gayrimenkullerimiz sayfasında.
Kaynaklar: gov.uk, "Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents" (183 günlük mukimlik ölçütü, yüzde 2 ekin diğer tüm konut oranlarının üzerine binmesi) · gov.uk leasehold toolkit ve "How to Lease" rehberi (freehold ile leasehold ayrımı, arazi kirası ve hizmet bedeli, 2022 tarihli Leasehold Reform (Ground Rent) Act, iki yıllık bekleme süresinin Ocak 2025'te kaldırılması). Bölge adları Çiğdem Emlak konum veri kümesinden alınmıştır. Bölge karakterleri niteliksel olarak anlatılmıştır; bölge bazlı fiyat seviyesi, metrekare değeri ve kira getirisi oranı yazılmamıştır çünkü bu sayfa için doğrulanabilir ve tarihli bir resmi seri kullanılmamıştır. Tüm kaynaklar Kasım 2026'da alınmıştır. Son güncelleme: Kasım 2026.