Zeytinburnu'nun sahil hattında üç isim geçiyor: Büyükyalı İstanbul, Yedi Mavi ve Ottomare. Üçü de Kazlıçeşme çevresinde, üçü de deniz tarafında, üçü de ilçe ortalamasının belirgin üzerinde fiyatlanıyor. Buna karşılık aynı ürün değiller. Bu karşılaştırma, hangisinin kime uygun olduğunu kendi portföy verimiz ve doğrulanmış proje bilgileriyle ayırıyor.
Kısaca
- Büyükyalı İstanbul üçlünün en derin portföyü. Bizde 15 satılık ilan var, ortalama birim fiyat 178.153 TL/m². Sahil cephesi ve donatı çeşitliliği en geniş olan.
- Yedi Mavi daha küçük ölçekli ama metrekare birim fiyatı daha yüksek: 204.493 TL/m². Bizde 5 satılık ilan var. Yeşil alan ve aile odaklı donatı ağırlıklı.
- Ottomare üçlünün en eski ve en küçük projesi. Şu anda portföyümüzde Ottomare ilanı bulunmuyor, bu yüzden onun için fiyat verisi paylaşmıyoruz.
Üç Proje Bir Bakışta
Aşağıdaki tablo dört ekseni yan yana koyuyor: fiyat aralığı, teslim durumu, sosyal donatı ve ulaşım. Fiyat satırları yalnızca kendi aktif ilanlarımızdan geliyor, bu yüzden Ottomare satırı boş kalıyor.
| Kriter | Büyükyalı İstanbul | Yedi Mavi | Ottomare |
|---|---|---|---|
| Satılık ilanımız | 15 | 5 | yok |
| Kiralık ilanımız | 8 | 1 | yok |
| Satış fiyat aralığı | 13.500.000 - 55.000.000 TL | 14.850.000 - 62.000.000 TL | veri paylaşmıyoruz |
| Ortalama birim fiyat | 178.153 TL/m² | 204.493 TL/m² | veri paylaşmıyoruz |
| Kira aralığı | 120.000 - 240.000 TL | 70.000 TL (tek ilan) | yok |
| Teslim durumu | Etap bazlı teslim edildi, oturuma açık | Teslim edildi, oturuma açık | Teslim edildi, oturuma açık |
| Geliştirici | Özak GYO, Ziylan Gayrimenkul ve Yenigün İnşaat ortaklığı | Kalkavan Yapı, Hasan Sever İnşaat ve Gül Yapı ortaklığı | Ottoman Gayrimenkul |
| Ölçek | Karma yaşam projesi, etaplı | 848 daire, 6 blok, 17 kat | 355 daire, 13.500 m² alan |
| Öne çıkan donatı | Yüzme havuzu, sosyal tesis, peyzaj alanları, akıllı ev altyapısı, 7/24 güvenlik, kapalı otopark | Geniş yeşil alanlar, çocuk oyun alanları, fitness ve sosyal tesisler, kapalı otopark, güvenlik | Rezidans konsept, havuz ve sosyal tesis, kapalı otopark, güvenlik |
| Konum ve ulaşım | Kazlıçeşme sahili, Kennedy Caddesi cephesi, Marmaray ve metro bağlantısı | Kazlıçeşme, sahile yakın, metro ve tramvay hatları, D-100 bağlantısı | Zeytinburnu sahil hattı, Kennedy Caddesi, Marmaray bağlantısı |
| Deniz manzaralı ilanımız | 15 satılıktan 4'ü | 5 satılıktan 2'si | yok |
Fiyatlar ilan fiyatlarıdır, gerçekleşen satış bedeli değildir. Veriler Eylül 2026 tarihlidir. Aralıklar kendi aktif portföyümüzü yansıtır, projenin tamamındaki tüm daire tiplerini kapsamaz. Güncel liste için güncel portföyümüz sayfasına bakabilirsiniz.
Teslim tarihi konusunda net olalım: Üç projenin de teslim edilmiş ve oturuma açık olduğunu, elimizde ikinci el satılık ve kiralık ilan bulunmasından ve kamuya açık proje kayıtlarından biliyoruz. Ancak etap bazlı kesin teslim tarihlerini resmi bir kaynaktan doğrulayamadığımız için yazmıyoruz. Belirli bir blok veya etabın teslim tarihi kararınızda belirleyiciyse geliştirici firmadan veya proje yönetiminden teyit almanızı öneriyoruz.
Büyükyalı İstanbul
Büyükyalı, Kazlıçeşme sahilinde Kennedy Caddesi cephesinde konumlanan karma yaşam projesi. Özak GYO, Ziylan Gayrimenkul ve Yenigün İnşaat ortaklığı tarafından geliştirildi ve etap bazlı tamamlandı. Marmara ve tarihi yarımada manzarası, projenin fiyatlamasındaki en belirgin unsur.
- Aktif satılık ilanımız
- 15
- Aktif kiralık ilanımız
- 8
- Ortalama birim fiyat
- 178.153 TL/m²
- İlçe ortalamasına oran
- 2,00 kat
- En düşük satılık
- 13.500.000 TL (1+1)
- En yüksek satılık
- 55.000.000 TL (4+1)
Oda tipi dağılımı üçlünün en geniş yelpazesi: 3+1 grubunda 6 ilan (34 ile 54 milyon TL arası, 194 ile 394 m²), 2+1 grubunda 4 ilan (fiyatı girili olanlar 26,5 ile 26,8 milyon TL), 4+1 grubunda 3 ilan (45 ile 55 milyon TL), ayrıca birer adet 2,5+1 ve 1+1. Yani hem 13,5 milyon TL bandında giriş seviyesi bir stüdyo tipi hem de 55 milyon TL bandında geniş aile dairesi aynı proje içinde bulunabiliyor.
Bu genişlik pratik bir avantaj sağlıyor: bütçe aralığınız belirsizse tek proje içinde karşılaştırma yapabiliyorsunuz. Projenin daire tipleri, konum avantajları ve güncel ilan listesi için büyükyalı projesi sayfasına geçebilirsiniz.
Yedi Mavi
Yedi Mavi de Kazlıçeşme'de, sahile yakın konumda. Kalkavan Yapı, Hasan Sever İnşaat ve Gül Yapı ortaklığı tarafından geliştirilen proje 6 blok ve 17 kat düzeninde toplam 848 daireden oluşuyor. Modern mimarisi ve geniş yeşil alanlarıyla öne çıkıyor.
- Aktif satılık ilanımız
- 5
- Aktif kiralık ilanımız
- 1
- Ortalama birim fiyat
- 204.493 TL/m²
- İlçe ortalamasına oran
- 2,30 kat
- En düşük satılık
- 14.850.000 TL (1+1, 74 m²)
- En yüksek satılık
- 62.000.000 TL (2+1, 324 m²)
Portföyümüzdeki 5 satılık ilan şöyle dağılıyor: 3+1 iki ilan (40 ve 45 milyon TL, 175 ile 228 m²), 2+1 bir ilan (62 milyon TL, 324 m²), 1+1 bir ilan (14,85 milyon TL, 74 m²) ve 5+1 bir ilan (340 m², fiyat için görüşülür).
Buradaki 2+1 ilanı dikkat çekici: oda sayısı düşük görünmesine karşın 324 metrekare brüt alanla üçlünün en yüksek fiyatlı dairesi. Bu, sahil hattında oda sayısına göre filtrelemenin neden yanıltıcı olduğunun iyi bir örneği. Proje detayları için yedi mavi projesi sayfasına bakın.
Ottomare
Ottomare, Ottoman Gayrimenkul imzasıyla Zeytinburnu sahil hattında hayata geçirilmiş bir rezidans projesi. 13.500 metrekare alan üzerinde toplam 355 daire yer alıyor, yani üçlünün en küçük ölçekli ve en eski projesi. Kennedy Caddesi ve Marmaray bağlantısı konum avantajları arasında; deniz manzarası ve rezidans hizmet konsepti proje kayıtlarında öne çıkan özellikler.
- Geliştirici
- Ottoman Gayrimenkul
- Daire sayısı
- 355
- Proje alanı
- 13.500 m²
- Konum
- Bakırköy Sahil Yolu No:225, Zeytinburnu
- Aktif ilanımız
- yok
- Konsept
- Rezidans hizmet modeli
Ottomare'nin üçlü içindeki farkı ölçekten geliyor. 355 daire, Yedi Mavi'nin 848 dairesinin yaklaşık %40'ı; 13.500 metrekarelik alan da Büyükyalı'nın etaplı karma yaşam kurgusunun yanında oldukça derli toplu. Bu, daha az komşu ve daha yönetilebilir bir site dokusu isteyen alıcı için avantaj, geniş sosyal donatı yelpazesi arayan için ise sınırlama anlamına gelir.
Şu anda portföyümüzde Ottomare ilanı bulunmuyor. Ne satılık ne kiralık. Bu yüzden bu sayfada Ottomare için fiyat aralığı, birim metrekare veya oda dağılımı vermiyoruz. Elimizde olmayan bir veriyi tahminle doldurmak, karşılaştırmanın tamamını şüpheli hale getirirdi.
Ottomare'de satılık veya kiralık arıyorsanız bölge danışmanımıza ulaşın. Projeye ilan girdiğinde bilgilendirme yapıyoruz. Projenin kendi sayfası için ottomare projesi bağlantısını kullanabilirsiniz.
Bir projede aktif ilanımızın olmaması o projeye erişemediğimiz anlamına gelmiyor. Kazlıçeşme'de 34 yıldır çalışan bir ofis olarak site yönetimleri ve mülk sahipleriyle doğrudan temasımız var; portföye girmemiş, yayına çıkmadan el değiştiren birimler bu hattın gerçeğidir. Ottomare'de arayışınız varsa kriterlerinizi kayda alıp uygun birim çıktığında sizi bilgilendiriyoruz. Ancak henüz elimizde olmayan bir daire için fiyat aralığı yazmıyoruz.
Fiyat ve Metrekare Karşılaştırması
Sahil hattının fiyat seviyesini anlamanın en net yolu, projeleri ilçe ortalamasının yanına koymak. Aşağıdaki karşılaştırmada referans çizgisi Zeytinburnu ilçe ortalaması.
Bu karşılaştırmadan üç sonuç çıkıyor ve üçü de karar verirken işinize yarar.
Sahil hattı, ilçe ortalamasının iki katı ve üzeri
Büyükyalı tam iki kat, Yedi Mavi 2,30 kat. Sebebi spekülasyon değil, ürün farkı: yeni yapı stoku, site içi donatı, kapalı otopark, güvenlik ve deniz cephesi. İlçe ortalaması ise 1990 öncesi bağımsız apartman stokunu da içeriyor, yani aynı şeyi ölçmüyor.
Portföy ortalamalarımız mahalle ortalamasının altında
Bu bir indirim göstergesi değil, metrekare matematiği. Portföyümüzde 394, 340 ve 330 metrekarelik geniş daireler var ve brüt alan büyüdükçe birim fiyat düşer. Aynı hatta 74 metrekarelik bir dairenin metrekaresi 200.000 TL bandındayken, 394 metrekarelik bir dairede 106.000 TL bandına iniyor. Toplam bedel yükselir, metrekare bedeli düşer.
İki proje arasındaki %15 fark bir sıralama değil
Yedi Mavi portföyümüz 5 ilandan oluşuyor ve küçük metrekareli birimler oransal olarak daha ağır. Büyükyalı tarafında 15 ilanın içindeki geniş daireler ortalamayı aşağı çekiyor. Örneklem bu kadar küçükken ortalamaya tek başına bakmak yanıltır, kendi metrekare bandınızdaki emsallere bakmak gerekir.
Mahalle bazlı geniş resim için kazlıçeşme satılık daireler sayfamız, ilçenin 13 mahallesini yan yana koyan analiz için zeytinburnu satılık daireler rehberimiz bu sayfanın devamı niteliğinde.
Ulaşım ve Konum Farkı
Üç proje de Kazlıçeşme çevresinde ve hepsinin ulaşım künyesinde Marmaray geçiyor. Yine de erişim profilleri birbirinin kopyası değil.
| Erişim | Büyükyalı | Yedi Mavi | Ottomare |
|---|---|---|---|
| Sahil cephesi (Kennedy Caddesi) | var | sahile yakın | var |
| Marmaray bağlantısı | var | var | var |
| Metro bağlantısı | var | var | kayıtta yok |
| Tramvay hattı | kayıtta yok | var | kayıtta yok |
| D-100 bağlantısı | kayıtta yok | var | kayıtta yok |
| Tarihi yarımadaya yakınlık | var | kayıtta yok | var |
Tabloyu dürüst okumak gerekiyor: "kayıtta yok" ifadesi o bağlantının fiziksel olarak imkânsız olduğu anlamına gelmiyor. Üç proje de birbirine yürüme mesafesindeki bir koridorda. Tablo, her projenin kendi tanıtım künyesinde hangi erişimi öne çıkardığını gösteriyor. Büyükyalı ve Ottomare kendini sahil ve tarihi yarımada üzerinden konumluyor, Yedi Mavi ise raylı sistem çeşitliliği ve karayolu bağlantısı üzerinden.
Pratik tavsiyemiz şu: hangi projeye bakarsanız bakın, istasyona olan mesafeyi ilan metnindeki ifadeye göre değil, bina girişinden yürüyerek ölçün. Aynı proje içinde blok değiştikçe bu süre hissedilir biçimde değişiyor. Kennedy Caddesi cephesindeki bloklarda ise sahil yolu trafiğinin ses etkisini, mümkünse akşam saatinde yerinde dinlemenizi öneriyoruz.
Sosyal Donatı Karşılaştırması
Sahil hattı fiyatlarının önemli bir kısmı daire içinde değil, site içinde. Aşağıdaki matris üç projenin kendi kayıtlarındaki donatıları yan yana koyuyor.
| Donatı | Büyükyalı | Yedi Mavi | Ottomare |
|---|---|---|---|
| Yüzme havuzu | var | kayıtta yok | var |
| Sosyal tesis | var | var | var |
| Fitness | kayıtta yok | var | kayıtta yok |
| Çocuk oyun alanı | kayıtta yok | var | kayıtta yok |
| Geniş yeşil alan / peyzaj | peyzaj alanları | geniş yeşil alanlar | kayıtta yok |
| Kapalı otopark | var | var | var |
| Güvenlik | 7/24 | var | var |
| Akıllı ev altyapısı | var | kayıtta yok | kayıtta yok |
| Rezidans hizmet konsepti | kayıtta yok | kayıtta yok | var |
Matristen çıkan ayrım net. Büyükyalı havuz, peyzaj ve akıllı ev altyapısıyla teknoloji ve manzara odaklı bir konfor sunuyor. Yedi Mavi fitness, çocuk oyun alanı ve geniş yeşil alanla aile kullanımına dönük donatı kurmuş. Ottomare ise rezidans hizmet konseptiyle otel benzeri bir işletme modeline yakın.
Burada bir maliyet uyarısı gerekiyor: donatı çeşitliliği aidatı doğrudan etkiler. Havuz, fitness ve geniş peyzaj alanı işletme masrafı demektir. Veritabanımızda ilan bazlı aidat kaydı bulunmadığı için bu sayfada aidat rakamı vermiyoruz. Bütçenizi kurarken aidatı proje yönetiminden veya ilan sahibinden ayrıca isteyin ve kredi taksitinin yanına yazın.
Hangi Proje Kime Uygun
Karşılaştırmanın amacı bir kazanan ilan etmek değil. Üç projede de portföyümüz olmuş veya olabilir, dolayısıyla birini öne çıkarmak için bir nedenimiz yok. Ayrım kullanım amacına göre yapılıyor.
Büyükyalı İstanbul
En geniş seçenek havuzu
- Bütçe aralığınız belirsizse ve tek proje içinde 13,5 ile 55 milyon TL arasında karşılaştırma yapmak istiyorsanız.
- Deniz ve tarihi yarımada manzarası öncelikli kriterinizse.
- Akıllı ev altyapısı ve geniş peyzaj alanı sizin için değer taşıyorsa.
- Kiralamayı düşünüyorsanız: elimizdeki 8 kiralık ilan üçlünün en likit tarafı.
Yedi Mavi
Aile odaklı donatı
- Çocuklu bir aileyseniz: oyun alanı, yeşil alan ve fitness kayıtta öne çıkan donatılar.
- Raylı sistem çeşitliliği ve D-100 bağlantısı günlük rutininizde önemliyse.
- Geniş metrekare arıyorsanız: 324 ve 340 metrekarelik birimler portföyümüzde mevcut.
- Daha küçük ölçekli, daha az yoğun bir site dokusu tercih ediyorsanız.
Ottomare
Rezidans hizmet modeli
- Otel benzeri hizmetli rezidans yaşamı arıyorsanız.
- Küçük ölçekli bir projede, 355 daireli bir yapıda oturmak istiyorsanız.
- Sahil cephesi ve tarihi yarımada yakınlığı sizin için belirleyiciyse.
- Sabırlıysanız: şu an ilanımız yok, portföye giren birimleri bildiriyoruz.
Yatırım tarafında beklenti yönetimi: Kazlıçeşme'de amortisman süresi yaklaşık 20 yıl ve kira getirisi oranı %4,9 seviyesinde, buna karşılık Zeytinburnu ilçe genelinde amortisman 11 yıl civarında (Emlakjet, Eylül 2026). Yani sahil hattı projeleri getiri oranından çok yeni yapı kalitesi, konum ve donatı satın alınan yerler. Geçmiş dönem fiyat artışı gelecek dönem için garanti oluşturmaz ve gayrimenkul yatırımında risk her koşulda vardır. Oturma amacı ile getiri amacını aynı hesapta birleştirmemenizi öneriyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
Zeytinburnu sahil hattında hangi projeler var?
Zeytinburnu'nun Kazlıçeşme çevresindeki sahil hattında öne çıkan üç konut projesi Büyükyalı İstanbul, Yedi Mavi ve Ottomare. Üçü de teslim edilmiş ve oturuma açık durumda. Çiğdem Emlak portföyünde 10 Eylül 2026 itibarıyla Büyükyalı'da 15 satılık ve 8 kiralık, Yedi Mavi'de 5 satılık ve 1 kiralık ilan bulunuyor; Ottomare'de aktif ilanımız yok.
Sahil projelerinde metrekare fiyatı neden ilçe ortalamasının iki katı?
Zeytinburnu ilçe ortalaması 89.098 TL/m² (Emlakjet, Eylül 2026) ve bu rakam 1990 öncesi bağımsız apartman stokunu da içeriyor. Sahil hattı projeleri ise yeni yapı, site içi donatı, kapalı otopark, güvenlik ve deniz cephesi sunuyor. Portföyümüzde Büyükyalı ortalaması 178.153 TL/m², Yedi Mavi ortalaması 204.493 TL/m², yani ilçe ortalamasının 2,00 ve 2,30 katı.
Üç projenin teslim tarihleri ne zaman?
Üç projenin de teslim edildiğini ve oturuma açık olduğunu biliyoruz; ikinci el satılık ve kiralık ilanların varlığı bunun göstergesi. Ancak etap ve blok bazlı kesin teslim tarihlerini resmi bir kaynaktan doğrulayamadığımız için bu sayfada tarih yazmıyoruz. Belirli bir blokun teslim tarihi kararınızda belirleyiciyse geliştirici firmadan veya proje yönetiminden teyit alın.
Büyükyalı mı Yedi Mavi mi daha pahalı?
Portföyümüzdeki ortalamalara göre Yedi Mavi'nin metrekare birim fiyatı Büyükyalı'nın yaklaşık %15 üzerinde. Ancak bu bir sıralama değil, örneklem farkı: Yedi Mavi portföyümüz 5 ilandan oluşuyor ve küçük metrekareli birimler oransal olarak daha ağır, Büyükyalı'daki 15 ilan içinde ise geniş daireler ortalamayı aşağı çekiyor. Toplam bedelde iki projenin en yüksek daireleri 55 ve 62 milyon TL seviyesinde, yani birbirine yakın.
Ottomare'de neden fiyat bilgisi vermiyorsunuz?
Çünkü şu anda portföyümüzde Ottomare ilanı bulunmuyor, ne satılık ne kiralık. Elimizde olmayan bir veriyi tahminle doldurmak karşılaştırmanın tamamını şüpheli hale getirirdi. Projede arayışınız varsa bize ulaşın, portföye ilan girdiğinde bilgilendirme yapıyoruz.
Bu projelerde aidat ne kadar?
İlan kayıtlarımızda aidat bilgisi bulunmadığı için bu sayfada aidat rakamı paylaşmıyoruz. Genel olarak donatı çeşitliliği arttıkça işletme masrafı ve dolayısıyla aidat da artar; havuz, fitness ve geniş peyzaj alanı bu kalemi yukarı çeker. Bütçenizi kurarken aidatı proje yönetiminden veya ilan sahibinden ayrıca isteyip kredi taksitinin yanına yazmanızı öneriyoruz.
Neden Bu Listede Üç Proje Var
Zeytinburnu sahil hattı denince zaman zaman The İstanbul Residence da anılıyor. Bu sayfaya almadık, çünkü proje kayıtlarımızda konumu Zeytinburnu sahil hattı olarak değil genel İstanbul olarak geçiyor ve sahil hattı karşılaştırmasının kriterlerine oturmuyor. Sahil cephesi olmayan bir projeyi sahil karşılaştırmasına eklemek listeyi kalabalıklaştırır ama okuyucuya bir şey kazandırmaz.
Üç projeyi aynı gün gezmek ister misiniz
Ofisimiz Kennedy Caddesi üzerinde, üç projenin de yürüme mesafesinde. Bütçenizi ve aradığınız metrekare bandını iletin, uygun birimleri aynı randevuda gezdirip emsalleri karşılaştırmalı olarak çıkaralım. Ottomare dahil bütün hat için bölge danışmanımıza ulaşın.
Aksaray şubesi: Mesih Paşa Mah. Gazi Mustafa Kemal Paşa Cd. No:8 D:5, 34130 Fatih/İstanbul · 0212 458 58 11
E-posta: info@cigdememlak.com.tr · Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3417530
Portföy rakamları 10 Eylül 2026 tarihinde kendi aktif ilan kayıtlarımızdan alınmıştır. İlçe ve mahalle metrekare ortalamaları ile amortisman ve kira getirisi verileri Emlakjet Zeytinburnu sayfasından Eylül 2026 tarihiyle alınmıştır. Geliştirici, daire sayısı ve ölçek bilgileri kamuya açık proje kayıtlarından derlenmiştir. Donatı ve konum satırları kendi proje kayıtlarımızı yansıtır. Fiyatlar ilan fiyatı olup gerçekleşen satış bedelini göstermez. Sayfayı üç ayda bir güncelliyoruz.
Kişisel verilerinizin işlenmesine dair KVKK Aydınlatma Metni'mizi inceleyebilirsiniz.
