0530 209 74 74 info@cigdememlak.com.tr
1992’den beri Zeytinburnu’nda

Sıkça Sorulan Sorular

Konut alım satım, kiralama, kredi ve Kuzey Kıbrıs süreçlerinde en çok sorulan soruların cevapları tek sayfada toplandı.

Konut alım satım sürecinde en çok sorulan soruları tek sayfada topladık. Cevaplar, yürürlükteki mevzuata ve 1992'den beri Zeytinburnu'nda yürüttüğümüz işlemlerin pratiğine dayanıyor. Oran ve tutar içeren başlıklarda yalnız yasal üst sınırları yazıyoruz; kesin bedel her zaman imzalanan sözleşmede yer alır.

Aşağıdaki sorular yedi başlık altında toplandı. Aradığınız konu bu listede yoksa ya da kendi durumunuza özel bir sorunuz varsa doğrudan bize sorabilirsiniz: iletişim sayfamızdan ulaşabilir, şube bilgilerimizi Zeytinburnu ve Aksaray sayfalarında bulabilirsiniz.

Alım süreci ve tapuSözleşmeden tapu devrine kadar hangi adımların hangi sırayla ilerlediği.
MasraflarTapu harcı ile emlak hizmet bedelinin ayrı kalemler olduğu ve yasal üst sınırları.
Konut kredisiEkspertiz, belge ve ipotek sürecinin genel işleyişi.
KiralamaKiracı ve ev sahibi tarafında sözleşme öncesi netleşmesi gerekenler.
Evini satmak isteyenlerDeğerleme, ilan hazırlığı ve pazarlık sürecinin yürütülmesi.
Kuzey KıbrısTapu türleri ve oturum izni ile vatandaşlık arasındaki kritik fark.

Bu sayfadaki hukuki ve mali bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişebilir. Oranlar yasal üst sınırları gösterir, kesin tutar sözleşmeye yazılır. İşlem öncesinde güncel durumu resmî kaynaktan teyit etmenizi, gerektiğinde bağımsız bir hukuk danışmanına başvurmanızı öneririz.

Alım Süreci ve Tapu

Süreç genellikle bütçe ve kriter belirlemeyle başlar, uygun dairelerin yerinde görülmesiyle devam eder. Beğenilen dairede tapu kaydı ve belge kontrolü yapılır, ardından fiyat üzerinde anlaşılır. Taraflar isterse kapora veya ön sözleşme aşaması araya girer. Son adım tapu müdürlüğünde devirdir; kredi kullanılacaksa banka süreci bu aşamayla birlikte yürür. Her adımın yazılı olması, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları baştan azaltır.
Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmamışken bağımsız bölümler üzerinde kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün mülkiyetini tam olarak tanımlar. Kat irtifaklı bir taşınmazda kredi kullanımı ve devir süreci farklı işleyebilir. Hangi durumda olduğunuzu tapu kaydından kontrol edin, belirsizlik varsa tapu müdürlüğünden yazılı bilgi isteyin.
Öncelikle malikin kim olduğunu ve satıcının gerçekten yetkili olduğunu doğrulayın. Ardından ipotek, haciz, şerh ve beyanlar bölümünü inceleyin; bu kayıtlar devri engelleyebilir veya sonradan sorun çıkarabilir. Taşınmazın cinsini, bağımsız bölüm numarasını ve varsa eklenti kayıtlarını da kontrol edin. Otopark ve depo gibi alanların nasıl tanımlandığı ileride satış aşamasında fark yaratır.
Yapı kullanma izin belgesi, binanın projesine ve mevzuata uygun tamamlandığını gösterir. Belgesi olmayan bir yapıda abonelik işlemleri zorlaşır, bankalar kredi kullandırmakta isteksiz davranabilir ve ileride satış süreci uzayabilir. Satın alma kararından önce belgenin varlığını sorun ve bir kopyasını isteyin. Eksikse bunun nedenini ve giderilip giderilemeyeceğini belediyeden öğrenin.
Sonuç, tarafların imzaladığı metnin niteliğine bağlıdır. Ödemenin cayma parası mı yoksa pey akçesi mi olduğu, vazgeçme halinde ne olacağı ve iade koşulları yazılı olarak belirlenmelidir. Sözlü anlaşmaya güvenmeyin. Tutarı ödemeden önce metni okuyun, anlamadığınız bir madde varsa imzalamadan önce danışın. Ödemeyi banka kanalıyla ve açıklama yazarak yapmanız da ispat açısından önemlidir.

Masraflar: Tapu Harcı ve Hizmet Bedeli

Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 oranındadır. Taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir, ancak tapu müdürlüğüne karşı iki taraf da sorumludur. Oranlar güncel mevzuata göre değişebilir; işlem öncesinde güncel durumu resmî kaynaktan teyit etmenizi öneririz.
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satış işlemlerinde hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin yüzde 4'ünü aşamaz. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı yüzde 2 ve satıcı yüzde 2 olarak paylaşılır. Bu bir üst sınırdır, kesin bedel yazılı aracılık sözleşmesinde belirlenir. Tutara ayrıca güncel orandaki KDV eklenir.
Yönetmeliğe göre kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça iş sahibi ile kiracı arasında eşit paylaştırılır. Bu da bir üst sınırdır ve kesin tutar yazılı aracılık sözleşmesinde yer alır. Bedelin üzerine güncel oranda KDV eklenir. Sözleşme imzalanmadan ödeme yapmamanızı öneririz.
Hayır, bunlar birbirinden tamamen ayrı iki kalemdir. Tapu harcı devlete ödenen bir vergidir ve tapu müdürlüğünde işlem sırasında yatırılır. Emlak hizmet bedeli ise aracılık hizmeti karşılığında emlak ofisine ödenir ve yazılı aracılık sözleşmesine dayanır. İkisini tek bir gider kalemi gibi toplayan hesaplar yanıltıcıdır; bütçenizi kurarken ayrı ayrı yazın.

Konut Kredisi

Genellikle bankaya ön başvuruyla başlar; gelir belgeleri ve kimlik bilgileri değerlendirilir. Ardından banka, satın alacağınız taşınmaz için ekspertiz raporu hazırlatır. Rapor olumlu sonuçlanırsa kredi tahsis edilir ve tapu devri sırasında taşınmaz üzerine ipotek konur. Süreç, belgelerin eksiksizliğine ve taşınmazın durumuna göre uzayabilir. Belgeleri baştan hazırlamak takvimi belirgin şekilde kısaltır.
Ekspertiz, bankanın yetkilendirdiği değerleme uzmanının taşınmazı yerinde inceleyip hazırladığı rapordur. Banka kredi tutarını bu rapordaki değere göre belirler. Rapor, taşınmazın fiziki durumunu, tapu kayıtlarını ve mevzuata uygunluğunu da içerir. Ekspertiz değerinin satış fiyatının altında çıkması mümkündür; bu durumda kredi tutarı beklediğinizden düşük kalabilir, aradaki farkı öz kaynakla karşılamanız gerekir.
Hayır. Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan, tapu kaydında devri engelleyen şerh veya kısıtlama olan, ya da imar durumu uygun olmayan taşınmazlarda bankalar kredi kullandırmayabilir. Hisseli tapularda da süreç farklı işler. Kredi kullanmayı planlıyorsanız daireyi beğendiğiniz anda tapu kaydını ve iskân durumunu kontrol ettirin; bu, sonradan iptal olan satışların en sık nedenidir.
Faiz oranı, vade ve kredi tutarının taşınmaz değerine oranı bankadan bankaya değişir ve sık sık güncellenir. Bu sayfada sabit bir rakam yazmıyoruz, çünkü yazıldığı anda eskimeye başlar ve yanıltıcı olur. Güncel koşulları doğrudan bankalardan veya resmî kaynaklardan öğrenmenizi öneriyoruz. Biz sürecin işleyişi ve gerekli belgeler konusunda yol gösteriyoruz.

Kiralama

Kira bedeli ve artış dönemi, depozito tutarı ile iade koşulları, aidatın kime ait olduğu, ısıtma sisteminin tipi ve faturaların paylaşımı sözleşmede açıkça yer almalıdır. Eşyalı kiralamada demirbaş listesi ek olarak imzalanmalı ve taşınma günü fotoğraflanmalıdır. Kiraya verenin tapu üzerinde yetkili olduğunu da kontrol edin. Sözlü mutabakatlar anlaşmazlık halinde ispat edilemez.
Depozito tutarı ve iade koşulları taraflar arasında sözleşmeyle belirlenir. İade genellikle taşınmanın ardından, daire teslim alınıp hasar kontrolü yapıldıktan sonra gerçekleşir. Anlaşmazlığın önüne geçmek için giriş ve çıkışta dairenin durumunu fotoğraflayın, sayaç değerlerini yazılı olarak kayıt altına alın. Depozitonun hangi durumlarda kesileceğini sözleşmede net ifadelerle tanımlayın.
Uygulamada yakıt, su, temizlik ve asansör gibi kullanım kaynaklı giderler çoğunlukla kiracıya, ana yapının bakım onarımı ve demirbaş yenileme gibi kalemler ev sahibine bırakılır. Ancak bu dağılımın sözleşmede açıkça yazılması gerekir. Sosyal donatısı geniş projelerde aidat ciddi bir tutara ulaşabildiği için, kira bedelini değerlendirirken bu kalemi mutlaka ayrı hesaplayın.
Daireyi gündüz ve akşam olmak üzere iki farklı saatte görün. Isıtma sistemini, pencere yalıtımını, su basıncını ve elektrik tesisatını kontrol edin. Binanın ortak alanlarının bakım durumuna bakın; bu, yönetimin ne kadar işlediğini gösterir. Otopark hakkı varsa nasıl kullanıldığını sorun. Son olarak çevredeki ulaşım bağlantılarını kendi günlük rutininize göre bir kez deneyin.

Evini Satmak İsteyenler

Değerlendirmeyi emsal karşılaştırmasıyla yapıyoruz: aynı bina, aynı site veya aynı sokakta benzer nitelikteki taşınmazların son dönemdeki fiyatlarına bakıyoruz. Dairenin katı, cephesi, brüt ve net alanı, iç durumu ile tapu ve iskân durumu da hesaba giriyor. Değerlendirme ücretsizdir ve yazılı olarak iletilir. Portal ortalamaları tek başına yanıltıcıdır, çünkü nitelik farkını hesaba katmaz.
Süre, fiyatın piyasa seviyesine uygunluğuna, taşınmazın niteliğine ve belgelerin hazır olup olmamasına göre değişir. Doğru fiyatlanmış ve belgeleri tam bir daire belirgin şekilde hızlı el değiştirir. Bu yüzden ilana çıkmadan önce tapu kaydını, iskân belgesini ve varsa yönetim planı eklerini hazırlamanızı öneriyoruz. Kesin bir süre taahhüdü veremeyiz, bu piyasa koşullarına bağlıdır.
Tapu senedi, kimlik belgesi, zorunlu deprem sigortası poliçesi, belediyeden alınacak rayiç bedel yazısı ve binaya ait yapı kullanma izin belgesi işlemin standart bileşenleridir. Taşınmaz üzerinde ipotek varsa bankadan alınacak yazı da gerekir. Vekaletle işlem yapılacaksa vekaletnamenin kapsamı tapu işlemini içermelidir. Belge listesini işlem öncesinde birlikte netleştiriyoruz.
Evet. Dairenin ölçümünü ve fotoğraflamasını yapıyor, ilan metnini niteliklerini doğru yansıtacak biçimde hazırlıyoruz. Abartılı ifade kullanmıyoruz; doğrulanmamış bir özelliği ilana yazmıyoruz, çünkü bu alıcıyı randevuda hayal kırıklığına uğratır ve süreci uzatır. Yayın sonrası gelen talepleri eleyip yalnız ciddi alıcıları size yönlendiriyoruz. Değerleme talebi için hemen sat sayfamızdan form bırakabilirsiniz.

Kuzey Kıbrıs

Hayır. Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın almak, yabancı bir alıcıya doğrudan vatandaşlık hakkı vermez. Alıcı belirli koşullarda oturum izni başvurusunda bulunabilir; bu koşullu ve süreçli bir yoldur, otomatik ya da garantili bir sonuç değildir. Oturum izni ile vatandaşlık birbirinden ayrı konulardır. Güncel şartları Kuzey Kıbrıs'taki ilgili resmî makamlardan teyit etmeniz gerekir.
Kuzey Kıbrıs'ta farklı tapu türleri bulunur ve bunların hukuki niteliği ile taşıdığı risk birbirinden farklıdır. Hangi tapu türüyle karşı karşıya olduğunuz, taşınmazın devredilebilirliğini ve ileride satış imkânını doğrudan etkiler. Satın alma kararından önce tapu türünü öğrenin ve bağımsız bir avukatla kontrol ettirin. Bu konuyu ayrı bir rehberde ayrıntılı olarak ele aldık.
Taşınmazı yerinde görmeden karar vermeyin. Tapu türünü ve kayıtlarını bağımsız bir avukatla kontrol ettirin. Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm maddeleri okutun ve ödeme planını yazılı hale getirin. Fiyatların döviz cinsinden belirlenmesi halinde kur değişiminin ödeme planınıza etkisini hesaplayın. Sözlü taahhütlere değil, imzalanmış metne güvenin.
Şu anda portföyümüzde Kuzey Kıbrıs'ta aktif ilanımız bulunmuyor. Buna karşılık sitemizde bölgedeki projelere ait tanıtım sayfaları yer alıyor ve bu bölgeyle ilgilenen danışanlarımıza süreç konusunda bilgi veriyoruz. İlan portföyümüz oluştuğunda sayfalarımızda görünür hale gelecektir. Bölgeyle ilgili sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.

Çiğdem Emlak ile Çalışmak

1992'den beri Zeytinburnu'nda çalışıyoruz. Merkez ofisimiz Kazlıçeşme'de, ikinci şubemiz Aksaray'da bulunuyor. Uzun süredir aynı bölgede olmanın pratik karşılığı, mahalle ve proje bazında biriken emsal bilgisidir; bir dairenin fiyatının makul olup olmadığını tahminle değil, geçmiş işlemlerle değerlendirebiliyoruz. Kurucumuz Cemil Ertunç halen aktif danışman olarak çalışıyor.
Ağırlıklı çalışma alanımız Zeytinburnu ve çevresidir; Kazlıçeşme, Büyükyalı çevresi, Veliefendi ve Fatih ile Aksaray hattında aktif olarak işlem yapıyoruz. Bölge sayfalarımızda mahalle bazlı fiyat ve yaşam analizlerimizi yayınlıyoruz. Bu bölgelerin dışında bir talebiniz varsa yine görüşebiliriz, ancak yerel uzmanlığımızın en güçlü olduğu alan Zeytinburnu ve komşu mahallelerdir.
Evet. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi numaramız 3417530'dur. Ayrıca kurucumuz Cemil Ertunç, Mesleki Yeterlilik Kurumu Sorumlu Emlak Danışmanı belgesine sahiptir. Yetki belgesi, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında faaliyet gösterdiğimizi ve yazılı aracılık sözleşmesi düzenleme yükümlülüğüne tabi olduğumuzu gösterir. Belge numaralarını sorabilir, doğrulayabilirsiniz.
Hayır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, alım satım ve kiralama aracılığında yazılı sözleşme düzenlenmesini zorunlu kılar. Sözleşme; hizmetin kapsamını, süresini ve hizmet bedelini açıkça belirtir. Bu hem sizin hem bizim güvencemizdir. Sözleşme imzalanmadan ödeme talep etmiyoruz ve sözlü mutabakata dayanan bir işlem yürütmüyoruz.
Aracılık hizmetimizin bedeli yazılı sözleşmede belirlenir ve yönetmelikteki üst sınırları aşamaz. Bu sayfada ofisimize özel bir oran yazmıyoruz, çünkü bedel işlemin niteliğine göre sözleşmede netleşir. Değerleme ve ön görüşme aşamasında ücret talep etmiyoruz. Hangi hizmetin ücrete tabi olduğunu süreç başında yazılı olarak paylaşıyoruz.

Cevaplar genel bilgilendirme amaçlıdır. Oran, harç ve mevzuat bilgileri değişebilir; işlem öncesinde güncel durumu ilgili kurumdan ya da danışmanımızdan teyit edin.