Konut alırken en kritik yedi başlık şunlardır: tapu ve mülkiyet durumu, yapı kullanma izni, deprem yönetmeliği ve yapı kalitesi, konum ile ulaşım, aidat ve işletme giderleri, kredi ile ödeme planı, ve süreci yürütecek profesyonel danışmanlık. Bu başlıkların her biri satın almadan önce belgeyle doğrulanmalıdır.
Konut almak çoğu kişi için hayatın en büyük finansal kararıdır ve kararın geri dönüşü zordur. Aşağıdaki rehber, 1992'den beri Zeytinburnu'nda yürüttüğümüz alım satım süreçlerinde en sık karşılaştığımız sorunlardan derlendi. Her başlıkta yalnız ne yapılması gerektiğini değil, hangi belgenin isteneceğini de yazdık.
Başlamadan Önce: Bütçe ve Kredi Uygunluğu
Daire gezmeye başlamadan önce yapılması gereken ilk iş, gerçekçi bir bütçe çıkarmaktır. Burada yapılan en yaygın hata, bütçeyi yalnız satış fiyatı üzerinden kurmaktır. Oysa alımın yan maliyetleri toplamda hatırı sayılır bir tutara ulaşır ve bunları sonradan fark etmek, süreci ortasında tıkar.
Kredi kullanacaksanız, daire beğenmeden önce bankadan ön değerlendirme alın. Böylece hangi tutara kadar kredi kullanabileceğinizi bilir, bütçe üstü daireleri baştan elersiniz. Ayrıca aylık taksitin gelirinize oranını gerçekçi tutun; kira öder gibi taksit ödemek, beklenmedik giderler çıktığında zorlayıcı olabilir.
1. Tapu ve Mülkiyet Durumu
Satın alacağınız konutun tapu kaydını mutlaka kontrol edin. Üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını tapu müdürlüğünden teyit edin. Bu kayıtlar devri engelleyebilir veya sonradan sorun çıkarabilir.
Tapunun türü de önemlidir. Kat mülkiyeti, yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün mülkiyetini tam olarak tanımlar. Kat irtifakı ise bina henüz tamamlanmamışken kurulan haktır. Kat mülkiyetli bir tapunun bulunması, özellikle krediyle alımlarda süreci belirgin şekilde kolaylaştırır.
- Malik kim, satıcı gerçekten tasarruf yetkisine sahip mi?
- Tapuda ipotek, haciz veya şerh var mı?
- Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı kurulmuş?
- Otopark ve depo tapuda nasıl tanımlanmış, eklenti mi bağımsız bölüm mü?
- Vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletname satışı kapsıyor mu?
2. İskân (Yapı Kullanma İzni)
İskânı olmayan bir konut, ileride hem kredi hem de satış aşamasında sorun çıkarabilir. Yapı kullanma izin belgesi, binanın projesine ve mevzuata uygun tamamlandığını gösterir. Belgesi olmayan yapılarda abonelik işlemleri zorlaşır ve bankalar kredi kullandırmakta isteksiz davranabilir.
Belgenin varlığını sormakla yetinmeyin, bir kopyasını isteyin. Eksikse bunun nedenini ve giderilip giderilemeyeceğini belediyeden öğrenin. "Yakında çıkacak" ifadesine dayanarak ödeme yapmayın; bu, alıcıların en sık yaşadığı mağduriyetlerden biridir.
3. Deprem Yönetmeliği ve Yapı Kalitesi
İstanbul gibi deprem riski yüksek bir şehirde, binanın hangi yönetmeliğe göre inşa edildiği hayati önem taşır. Binanın yapım yılını öğrenin ve mümkünse yapı denetim raporlarını inceleyin. Güncel yönetmeliğe göre inşa edilmiş yapılar tercih edilmelidir.
Eski yapı stokunda ek bir konu daha var: güçlendirme yapılmış mı, yapıldıysa hangi kapsamda ve belgeli mi? Kat malikleri kurulunda alınmış güçlendirme veya yenileme kararları varsa, bunların size yansıyacak mali yükünü öğrenin. Zorunlu deprem sigortası poliçesinin güncel olduğunu da kontrol edin; bu poliçe yapı güvenliğini garanti etmez ama işlem için gereklidir.
4. Konum ve Ulaşım
Konutun değerini uzun vadede belirleyen en önemli etken konumudur. Toplu taşıma bağlantıları, okul, sağlık kuruluşu ve alışveriş olanaklarına yakınlık hem yaşam kalitesini hem de yeniden satış değerini doğrudan etkiler.
Pratik bir öneri: ilan metnindeki mesafe ifadelerine güvenmeyin. "Metroya yürüme mesafesi" gibi tanımlar özneldir. Beğendiğiniz dairenin kapısından istasyona bir kez yürüyün ve süreyi kendiniz ölçün. Aynı şekilde daireyi hem gündüz hem akşam görün; gürültü, otopark yoğunluğu ve çevre hareketliliği saatlere göre değişir.
Mahalle bazında fiyat ve yaşam karşılaştırması yapmak isterseniz bölge rehberlerimizden yararlanabilirsiniz; örneğin Zeytinburnu satılık daire rehberimiz ilçenin on üç mahallesini yan yana koyuyor.
5. Aidat ve İşletme Giderleri
Özellikle sitelerde ve markalı projelerde aidat tutarı bütçenizi ciddi şekilde etkileyebilir. Aidatın neleri kapsadığını, sosyal olanakların işletme maliyetini ve son bir yıldaki değişimi önceden netleştirin.
Yalnız güncel tutarı değil, yönetim planını da isteyin ve okuyun. Son yıllarda alınmış kat malikleri kurulu kararlarını, planlanmış büyük bakım giderlerini ve varsa ek ödeme kararlarını öğrenin. Havuz, spor salonu ve geniş peyzaj alanı gibi olanaklar aidatı yukarı çeken kalemlerin başında gelir; kullanmayacağınız bir olanağın maliyetini de ödersiniz.
6. Kredi ve Ödeme Planı
Konut kredisi kullanacaksanız ekspertiz sürecini baştan planlayın. Banka, kredi tutarını kendi değerleme uzmanının hazırladığı rapora göre belirler. Ekspertiz değerinin satış fiyatının altında çıkması mümkündür; bu durumda aradaki farkı öz kaynakla karşılamanız gerekir.
Taksit planını kurarken yalnız aylık ödemeye değil, toplam geri ödeme tutarına da bakın. Ayrıca her taşınmaza kredi kullanılamayacağını unutmayın: yapı kullanma izni bulunmayan, tapuda devri engelleyen şerh taşıyan veya hisseli taşınmazlarda süreç farklı işler ya da hiç mümkün olmayabilir.
7. Profesyonel Danışmanlık
Bu süreçlerin tamamını tek başına yürütmek zorlayıcıdır. Bölgeyi tanıyan ve yazılı sözleşmeyle çalışan bir gayrimenkul danışmanı; emsal karşılaştırması, belge kontrolü ve pazarlık yönetimiyle hem zaman hem para kazandırır.
Danışman seçerken şunu sorun: Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi var mı? Yönetmelik, alım satım ve kiralama aracılığında yazılı sözleşme düzenlenmesini zorunlu kılar. Sözleşme olmadan ödeme talep eden bir yapıyla çalışmayın.
Danışmanın bölgeyi ne kadar tanıdığını anlamanın pratik bir yolu var: aynı binada veya sokakta son dönemde el değiştirmiş benzer daireleri sorun. Gerçek emsal verisi sunabiliyorsa fiyat değerlendirmesi tahmine değil kayda dayanıyor demektir.
İlan İncelemesi ve Yerinde Keşifte Bakılacaklar
İlan metni bir pazarlama metnidir; eksik veya iyimser olabilir. Yerinde keşifte şu başlıkları kendiniz doğrulayın.
- Brüt ve net metrekare farkı ne kadar, net alanı proje üzerinden teyit ettiniz mi?
- Isıtma sistemi ne, son dönem fatura seviyesi hakkında bilgi alabildiniz mi?
- Pencere yalıtımı ve su basıncı yeterli mi, elektrik tesisatı yenilenmiş mi?
- Binanın ortak alanları bakımlı mı, yönetim işliyor mu?
- Dairenin cephesi hangi yöne bakıyor, gün ışığını kaç saat alıyor?
- Enerji kimlik belgesi mevcut mu ve enerji sınıfı nedir?
Alım Masraflarını Kalem Kalem Hesaplayın
Bütçe kurarken en çok gözden kaçan konu, satış fiyatının dışındaki kalemlerdir. Bunların ikisi sıklıkla birbirine karıştırılır, oysa tamamen ayrıdır.
Tapu harcı: Beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 oranındadır. Devlete ödenir, tapu müdürlüğünde işlem sırasında yatırılır. Taraflar farklı bir paylaşım kararlaştırabilir ancak tapu müdürlüğüne karşı iki taraf da sorumludur.
Emlak hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satış işlemlerinde KDV hariç satış bedelinin yüzde 4'ünü aşamaz; aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı yüzde 2 ve satıcı yüzde 2 olarak paylaşılır. Bu bir üst sınırdır, kesin bedel yazılı aracılık sözleşmesinde belirlenir ve üzerine güncel oranda KDV eklenir.
Bu ikisi ayrı kalemlerdir ve tek bir gider gibi toplanmaz. Oranlar güncel mevzuata göre değişebilir; işlem öncesinde teyit edin.
Bunlara ek olarak şu kalemleri de bütçenize yazın: ekspertiz ücreti, kredi tahsis masrafı, zorunlu deprem sigortası, konut sigortası, taşınma gideri ve varsa tadilat bütçesi. Masraf başlıklarının ayrıntısını sıkça sorulan sorular sayfamızda topladık.
Kapora ve Sözleşme Aşaması
Fiyatta anlaştıktan sonra genellikle bir ön ödeme gündeme gelir. Bu aşama, alım sürecinin en çok anlaşmazlık doğuran noktasıdır ve çoğu sorun tek bir sebepten çıkar: ödemenin niteliğinin yazılı olarak tanımlanmaması.
- Ödemenin adını koyun. Verdiğiniz tutar cayma parası mı, pey akçesi mi, yoksa satış bedelinden mahsup edilecek bir ön ödeme mi? Bu ayrım, vazgeçme halinde paranın kimde kalacağını belirler.
- Vazgeçme hallerini yazın. Alıcı vazgeçerse ne olur, satıcı vazgeçerse ne olur, kredi çıkmazsa ne olur? Üç senaryonun da cevabı metinde bulunmalıdır.
- Süre koyun. Tapu devrinin hangi tarihe kadar yapılacağı ve gecikme halinde ne olacağı yazılmalıdır. Süresiz bir taahhüt, taahhüt sayılmaz.
- Ödemeyi banka kanalıyla yapın. Açıklama alanına neyin ödemesi olduğunu yazın. Elden nakit ödeme, anlaşmazlık halinde ispat edilemez.
- Belgeleri eke koyun. Tapu kaydı örneği, iskân belgesi ve varsa yönetim planı sözleşmenin eki olsun. Böylece satıcının beyanı yazılı hale gelir.
Anlamadığınız bir madde varsa imzalamadan önce sorun. "Standart metin" denilerek geçiştirilen maddeler, sorun çıktığında sizin aleyhinize işleyen maddeler olabiliyor.
Teslim ve Taşınma Öncesi Son Kontroller
Tapu devri tamamlandıktan sonra bile yapılacak birkaç iş kalır. Bunları atlamak, taşındıktan sonra beklenmedik faturalarla karşılaşmanıza yol açar.
- Sayaçları devralın. Elektrik, su ve doğal gaz sayaç değerlerini teslim günü yazılı olarak kayda geçirin ve fotoğraflayın. Abonelikleri kendi adınıza geçirin.
- Aidat borcunu sorgulayın. Önceki malikten kalan ödenmemiş aidat olup olmadığını yönetimden yazılı olarak öğrenin. Bu borç taşınmazla birlikte sorun yaratabilir.
- Emlak vergisi bildirimini yapın. Alımın ardından ilgili belediyeye bildirimde bulunmanız gerekir. Süreyi kaçırmamak için işlemi devirden hemen sonra yapın.
- Sigortaları düzenleyin. Zorunlu deprem sigortasını kendi adınıza geçirin, konut sigortasını ayrıca değerlendirin.
- Anahtar ve ortak alan erişimini teslim alın. Otopark kartı, bina giriş kartı ve posta kutusu anahtarı dahil her şeyi liste halinde teslim alın.
Kuzey Kıbrıs'ta Konut Alıyorsanız
Son yıllarda danışanlarımızın bir bölümü Kuzey Kıbrıs'ı da değerlendiriyor. Orada süreç Türkiye'dekinden hukuken farklı işler ve yukarıdaki yedi maddeye ek başlıklar devreye girer.
Tapu türü kontrolü. Kuzey Kıbrıs'ta tapu senedine koçan denir ve koçanlar tarihsel kökenlerine göre türlere ayrılır. Tür, taşınmazın devredilebilirliğini ve ileride satış imkânını etkileyebilir. Ayrıntıyı Kıbrıs'ta tapu türleri yazımızda ele aldık.
Oturum izni ile vatandaşlık aynı şey değildir. Gayrimenkul satın almak yabancı bir alıcıya doğrudan vatandaşlık hakkı vermez. Mülk sahibi olmak belirli şartlarla oturum izni başvurusuna zemin hazırlayabilir; bu koşullu ve süreçli bir yoldur, otomatik sonuç değildir. Güncel şartları resmî makamlardan teyit edin.
İzin şartı ve döviz riski. Yabancı alıcının edinimi Bakanlar Kurulu iznine tabidir ve fiyatlar çoğunlukla döviz üzerinden belirlenir. Kurallar ve süreç için Kuzey Kıbrıs gayrimenkul alım kuralları rehberimize bakın.
Sık Yapılan Hatalar
- Belgeyi görmeden ödeme yapmak. Tapu kaydı ve iskân belgesi görülmeden kapora dahil hiçbir ödeme yapılmamalıdır.
- Sözlü taahhütlere güvenmek. Teslim, tadilat veya eksik belgenin tamamlanması konusunda verilen sözler sözleşmede yazmıyorsa yok hükmündedir.
- Tek daire görüp karar vermek. Aynı hafta içinde birkaç alternatifi gezmek, fiyatın makul olup olmadığını en hızlı gösteren yöntemdir.
- Aidatı hesaba katmamak. Kredi taksiti bütçeye sığıyor diye karar vermeyin; aidat ve işletme giderlerini aylık toplam yüke ekleyin.
- Daireyi günün tek bir saatinde görmek. Gürültü, otopark ve gün ışığı saatlere göre değişir.
- Pazarlığı emsalsiz yapmak. Aynı bina veya sokakta son dönemde el değiştirmiş benzer dairelerin verisi olmadan yapılan teklif, tahmine dayanır.
Alım sürecinizin herhangi bir aşamasında ikinci bir görüşe ihtiyaç duyarsanız bize ulaşabilirsiniz. Zeytinburnu ve çevresindeki güncel seçenekleri güncel portföyümüzde görebilirsiniz.
Bu rehberdeki tapu harcı ve emlak hizmet bedeli oranları yürürlükteki mevzuata dayanır ve güncel mevzuata göre değişebilir; işlem öncesinde resmî kaynaktan teyit edilmelidir. İçerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Son güncelleme: Ekim 2026.
